A aplicação de multas de condomínio é um tema que gera bastante dúvida entre todos, sendo que em muitos casos essa sanção é aplicada de forma desproporcional e arbitrária e em outras situação mais graves sequer é aplicada. Diante dos inúmeros questionamentos e da dificuldade que há em viver pacífica e harmonicamente em um condomínio, hoje trataremos de um assunto que causa muitas dúvidas. Afinal, quando é possível a aplicação de uma multa pelo condomínio e quais os direitos dos condôminos?
Conforme exposto na publicação, o primeiro ponto a ser verificado é a previsibilidade do ato/fato como infração na Convenção de Condomínio ou no Regimento Interno. Caso o ato/fato não esteja previsto com sanção de multa, o mais prudente ao condomínio é aplicar uma advertência por escrito ao condômino infrator até que a Convenção ou Regimento sejam atualizados conforme o caso em concreto.
Recomenda-se a adoção deste posicionamento com base no princípio da proporcionalidade na hora de impor a sanção eis que ela poderia ser facilmente anulada no meio judicial. Ademais, a multa só deve ser aplicada nos casos de uma infração grave com previsão expressa no regimento ou caso o infrator seja reincidente.
Se o condomínio não possui regras definidas sobre multas e advertências, é importante que o assunto seja abordado em uma reunião de assembleia para aprovar uma nova regulamentação.
As advertências por sua vez, geralmente são mais indicadas quando é a primeira vez que o condômino comete a infração, nesse caso funcionam mais como um aviso do que propriamente uma penalidade.
O bom senso deve sempre ser levado em consideração na hora da aplicação das sanções pelo síndico já que em alguns casos uma simples conversa com a explanação de toda a situação pode resolver o caso.
Porém, existem situações que tanto a conversa ou advertência não surtem efeito, e nesses casos, somente com aplicação da sanção pecuniária.
Devemos destacar que toda aplicação de multa deve ser embasada por provas acerca do cometimento da infração, como filmagens, áudios, denúncia de vizinhos e testemunhas, sendo que nesta última hipótese, a reclamação tem que ser devidamente anotada no livro de registros do condomínio.
O valor de uma multa por muitas vezes também é um questionamento que vem à tona. Contudo não há uma previsão legal expressa sobre cada infração e o seu valor. Para os condomínios em geral o Código Civil de 2002 no art. 1.336 estabelece o limite da sanção em no máximo 05 (cinco) vezes o valor da taxa condominial. Assim, o condomínio pode livremente estabelecer os parâmetros das sanções na Convenção de Condomínio desde que respeitado o limite legal.
Convém também informar que a multa pode ser cobrada junto da taxa condominial, devendo vir discriminada a sanção e o valor.
Por fim, mas não menos importante, temos o direito de defesa do condômino, que também deve estar previsto na Convenção de Condomínio ou Regimento Interno. Caso não haja, deve o condômino procurar o síndico para verificar a forma de exercer o seu direito defesa, que pode ser escrito ou oral e em regra é realizado na Assembleia Geral.
Não sendo aceita a defesa, ou até mesmo não sendo oportunizado o direito de defesa e contraditório ao condômino, este pode buscar a anulação da multa junto ao poder judiciário, que a depender do caso em concreto, bem como do procedimento seguido e das provas juntadas, poderá declara a multa arbitrária e anular a sua cobrança.
Assim, apesar de a multa ser um tema polêmico e que muitas vezes causa transtorno ao síndico quanto aos condôminos e ao infrator, se realizado o procedimento corretamente é um importante meio coercitivo que o condomínio tem para manter a convivência pacífica e harmônica entre todos.
Portanto, havendo mais dúvidas acerca do tema, tanto na aplicação da multa quanto no direito de defesa do condômino não hesite em entrar em contato.