É uma modalidade de Usucapião instituída pelo Código de Processo Civil de 2015, o qual alterou a Lei de Registros Públicos, n.º 6.015/73, acrescentando o art. 216-A e prevendo a possibilidade de reconhecimento extrajudicial de usucapião, diretamente perante o Cartório de Registro Imobiliário da Comarca em que estiver situado o imóvel.
A principal intenção do legislador foi tornar o procedimento de usucapião mais célere do que quando realizado na via judicial, por isso elencou uma série de requisitos que precisam substanciar o pedido a fim de provar ao registrador quanto a existência do direito, na busca pelo deferimento do pedido com a criação e expedição de uma nova matrícula.
O imóvel objeto do pedido pode ser urbano ou rural. Não há restrição legal em relação à área ou à situação do bem. Dessa forma, nada impede o reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóveis urbanos não regulares.
A usucapião ou o usucapião, pois ambos termos estão corretos visto ser um substantivo de dois gêneros conforme a Academia Brasileira de Letras, é uma modalidade de aquisição de propriedade originária, por isso, havendo o deferimento do pedido, o Registrador efetuará a criação de uma matrícula nova para o imóvel.
Quanto aos requisitos para propositura do procedimento perante o Ofício de Registro de Imóveis competente, temos como principal requisito a posse com animus domini (posse com intenção de dono ou proprietário da coisa) por um período mínimo de tempo e desde que seja mansa e pacífica.
Por isso a importância da ata notarial prevista no inciso I do art. 216-A da Lei de Registros Públicos. Nela o tabelião, que tem fé pública, atestará o tempo de posse, inclusive dos antecessores se houver, narrando as circunstâncias e pormenores de cada caso quanto ao que entender necessário para comprovação do direito postulado.
O inciso II do referido artigo prevê a apresentação de planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de sua responsabilidade técnica, bem como assinatura dos confinantes. Esse documento deve especificar tecnicamente o imóvel, de modo que seja possível verificar a sua exata localização, as dimensões, os confrontantes do bem e as matrículas ou transcrição influenciadas pelo requerimento.
Não se preocupe quando não for possível a assinatura dos confinantes, nesse caso o registrador deverá notifica-los para manifestar o seu consentimento em 15 (quinze) dias, sendo que o silêncio será considerado como concordância. Poderá haver inclusive a notificação por edital quando o notificado não seja encontrado ou esteja em local incerto e não sabido.
Além disso, certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente também devem ser apresentadas. Elas comprovam a inexistência de ações reais ou reipersecutórias, evidenciado a posse mansa e pacífica, conforme inciso III.
Por último o justo título, ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse conforme inciso IV. São exemplos de justo título: o recibo de compra e venda, o contrato de compra e venda, uma promessa de compra e venda, uma declaração de posse, uma cessão de direitos e também, o comprovante de pagamento dos impostos e taxas que incidirem sobre o imóvel.
Devemos salientar que a lei também tornou obrigatório a representação por um advogado para o procedimento, mesmo o pedido sendo feito extrajudicialmente, por isso a importância da assistência de um profissional da área jurídica para análise prévia do procedimento e durante o seu trâmite.
Além dos requisitos descritos acima, temos também os requisitos intrínsecos ao procedimento de usucapião extrajudicial para que possa ser proposto perante o Ofício de Imóveis competente, sendo necessário: A concordância dos titulares de direitos reais registrados ou averbados na matrícula; A concordância dos confrontantes; A ciência da União, do Estado e do Município; A publicação de Edital em jornal para conhecimento de terceiros; O atendimento aos requisitos da modalidade de usucapião pretendida.
Em resumo o procedimento administrativo é iniciado o requerimento do interessado que pode ser tanto pessoa física quanto pessoa jurídica, devidamente representado por advogado constituído através de procuração com poderes específicos para os devidos fins.
Após apresentado o requerimento o registrador deverá proceder à autuação do pedido, cuja prenotação é prorrogada até o momento do deferimento ou indeferimento do pedido. Logo, proceder-se-á na qualificação registral que pode acarretar na rejeição do pedido, novas diligências (quando inconclusos ou em dúvidas), ou prosseguimento caso seja positiva.
Sendo procedente a qualificação registral, passa-se para a análise dos requisitos técnicos, se a planta do imóvel usucapiendo contenha a assinatura de todos os titulares de direitos reais ou outros direitos registrados ou averbados na matrícula.
A seguir procederá a ciência à União, Estado e Município para que também se manifestem sobre o pedido. E em ato continuo, proporcionará a ciência à terceiros mediante publicação de edital em jornal de grande circulação para que eventuais interessados possam se manifestar.
Observa-se que a lei prevê o prazo de 15 (quinze) dias para manifestação a partir da comunicação, notificação ou publicação do jornal. Nesses casos, não havendo manifestação o procedimento seguirá seu trâmite pois o silêncio é considerado com anuência ao pedido.
Porém, havendo impugnação de qualquer parte, deve o registrador primeiramente tentar a conciliação, e sendo ela inexitosa, deverá remeter o procedimento ao juízo competente, momento no qual o postulante deverá adequá-lo para que seja observados os requisitos da petição inicial de um procedimento judicial comum.
Ainda assim, decorrido o prazo de 15 (quinze) dias para que todas as partes se manifestassem sem que haja discordância, será registrada a aquisição da propriedade do imóvel por usucapião. De outro norte, salientamos que caso seja negado o procedimento de extrajudicial, não há qualquer óbice para que o interessado proponha uma ação judicial de usucapião junto ao Poder Judiciário.
Percebe-se que com essa possibilidade o prazo do procedimento tende a ser diminuído se comparado com um processo judicial, levando em média até 180 dias para sua conclusão.
Há, ainda, o fator custo, que também deve ser reduzido, afinal, trata-se de procedimento mais célere, realizado junto ao cartório de registro de imóveis da comarca em que se localiza o bem a ser usucapido.
Contudo, devemos alertar que esse procedimento não poderá ser utilizado para a resolução de todas e quaisquer situações fáticas que se apresentarem, havendo casos em que só poderão ser resolvidos pelo próprio Poder Judiciário, ou até mesmo não serem passíveis de usucapião.
Assim, caberá a nós advogados enquanto profissionais capacitados, analisar caso a caso, cotejando-os com as disposições do Código de Processo Civil e a Lei de Registros Públicos, Lei n.º 6.015/1973, orientando o cliente a respeito do melhor caminho a ser seguido.